迅速扩张中的安宁区的忧虑

时间:2012-09-12 08:29来源:鑫报 作者:唐华伟 点击: 载入中...

    58%的市民想在安宁投资置业 日益拥挤的城区面临城市容积率考量


  ■速读


  今年上半年,安宁区房地产开盘项目占兰州市的40%,下半年可供应6126套房屋,占兰州市总供应量的一半以上。凭借着规划、文化底蕴、生态环境等优势,安宁逐渐成为兰州市民置业的新选择。与此同时,市民也对快速发展的安宁板块表示出会降低幸福指数的担忧。对此鑫报经济分析团队和合慧经济研究机构提出自己的建议,以供参考。


  今年以来,十余个新兴楼盘在安宁相继崛起。


  随着城市规模不断扩大,中心城区发展饱和,安宁凭借后来居上的规划优势、浓厚的文化底蕴、良好的生态环境、合理的产业配套逐渐成为兰州市民置业的新选择,而面对正在“长高”、“长胖”的安宁板块,不少市民担心日益拥挤的城区如何提升他们的幸福指数。如何实现安宁建设强度的合理,既能实现资源节约,又能一定程度达到环境又好?


  鑫报经济分析团队和合慧经济研究机构认为:安宁房地产投资热的背后应考虑城市容积率。城市容积率越高,居民的舒适度相对越低,但是资源节约了;反之,舒适度越高,容积率要低,资源节约就不够,但是环境又好了。所有问题都在矛盾中——安宁面临的实际问题是,要在兼顾各方利益的同时寻求平衡点。

 

  “地缘”现在选择了安宁区


  作为一名老兰州,关振中老先生在安宁区铝厂家属院住了16年,在他看来,“城关区太挤、西固污染严重,七里河基础设施落后,只有安宁,虽然起步晚,但文化氛围浓厚,生态环境较好,污染较之各区也较低,片区规划更合理专业。”


  中国人比较讲究“地缘”,生长在一个地方就会有一定的情结在里面。每个城市都会有一个发展点,而这个发展点都不是无缘无故出现的。而每个城市的发展点都是需要积累、沉淀,继而传承下来。


  在兰州,这个“地缘”现在选择了安宁区。横览兰州五区,安宁板块作为兰州市全力打造的文化教育区,高校云集,文化氛围浓厚;其次,安宁板块后发优势明显,由于起步较晚,在规划上比兰州其他区更有条理;第三是生态环境较好,兰州湿地公园、兰州植物园、仁寿山等景点都位于该片区,优质的生态环境加之上黄河风情线,高度提升了安宁板块的人居品质。


  可以说,安宁区的规划是“站在别人的肩膀上”,它吸取了雁滩、东岗地区的教训,片区规划更合理专业,把地区规划与文化产业结合,高校周边的辐射产业正在凸起,较之其他区新建楼盘,居于安宁,生活服务以及其他第三产业不会出现“断层”现象。对现代人来说,房子的意义不再只是遮风挡雨和睡觉的场所,它还要承载个人生活品质的展现功能。


  现代的规划理念包括生活配套设施、更先进的理念。如果拿城关区和安宁区做对比,正是在城关区的衬托下,安宁得到更进一步的发展。在这个过程中,在同比条件下,安宁区的配套设施,比如路网、距离、商业配套、便利店、医院、幼儿园等得到科学的规划,在城关区的帮衬下,安宁区也将更加完善。但从人气上说,安宁区还是需要一个过程。

 

  58%的市民愿在安宁购房


  进入到下半年,整个兰州楼市都显得生机勃勃整装待发,根据兰州搜房网数据监控中心提供的数据显示,截至2012年7月1日统计,2012年上半年三个区域共开盘5个,其中,城关区开盘2个,安宁区2个(其中包含一个地下步行街),皋兰1个,总供应量达到2510套。在下半年的预计开盘项目中,安宁区的新盘占到整个下半年共开盘的一半,足以显示安宁区正在快速崛起,其中安宁区预计开盘的6个楼盘(中海凯旋门、中集幸福里、伊真学府美苑、宝迪文郡、安宁亚泉湾、加莱印象)供应量为6126套,占到下半年总供应量的一半以上。


  搜狐焦点网兰州站根据官方数据统计得出:安宁区自2007年截止目前,一共出让成交各类用途土地77幅。其中,仅有19幅为住宅用地,出让面积达到42.63公 顷,经适房开发面积达9.0公顷。安宁区2012年土地交易市场相比以往更为活跃,有6幅住宅用地在上半年成交。可见开发商已经看到安宁区的区域价值,开始加快安宁拿地的步伐,预计未来几年安宁的商品住宅供应量会有所提升。


  从安宁区近五年商品房成交量上看,安宁区2008年成交商品房套数4606套,居过往5年之首;2009-2010年,安宁区成交量趋于平稳,保持在25万平米左右;2012年上半年,国家宏观调控效果较为明显,安宁区商品房共成交5.5万平方米,成交量为2011年全年成交水平的一半。随着安宁7月出现的新盘 “井喷”现象,楼市放量会逐渐增多,在降息利市的影响下,预计今年安宁区域的商品房成交量会微幅上升。


  兰州市房地产办的调查显示,58%的人愿意在安宁购房,老百姓在安宁购房的意愿比较强烈。大部分人认为安宁区有后劲的发展,同时安宁区在政府和开发商的不断运作下,安宁区在兰州市人民的想象中有很大的发展空间。


  “近几年来,兰州房地产市场已经很少出现这种大盘扎堆亮相的情况。”兰州搜房网工作人员在向记者提供数据时表示,安宁区有很多成熟的楼盘,并且销售得非常好,这几年居住到安宁的人越来越多,不仅有城关区、七里河区的,还有大量的购房者是来自省内地县,安宁必将成为兰州楼市今年乃至未来几年的最大亮点。

 

  容积率过度增大  破坏居住环境


  现在我们反过来说说容积率,很多朋友在购新房时都会遇到一个新词“容积率”,那到底什么是住宅小区建筑容积率,住宅小区建筑容积率怎么算呢?


  所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。


  对于发展商来说,住宅小区建筑容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。


  居住是城市的主要功能之一,城市建筑量的一半是住宅。随着城市化的发展,城市人口越来越密集,在土地日益紧缺的情况下,必然要走土地集约利用的道路。适当提高和合理利用居住容积率是实现土地集约利用的可行之路。在一些土地资源短缺的城市、地区,如城关区都是通过适当的提高容积率有效地缓解了人地矛盾。在市场经济条件下,居住用地的价格、开发规模和区位分布都遵循一定的市场规律。


  容积率作为城市控制性规划的一个指标,是土地利用强度的一个反映,对居住地价有重要的影响。容积率的增大可以减少单位建筑面积分摊的土地价格,降低土地的开发成本,提高开发收益。城市的多中心发展提高了城市的平均容积率,进而提高了分布在城市中心外围的居住地价,对居住用地的分布也有一定的影响。但容积率的增大也会导致建筑密度、建筑高度的增大,一定程度上破坏了城市的居住环境。

 

  警惕提高容积率风险


  目前,兰州市城区平均容积率达1.42,平均建筑密度达0.37,人地矛盾日渐突出,土地的利用水平不够高,土地的经济剩余价值没有完全显现出来。兰州市已要求加快城市“长高”、“长大”的速度,拓展城市发展空间。


  “容积率是一平米的土地所建的面积。那么,‘既节约、又友好’的安宁容积率多少合理?”,从宏观上讲,兰州目前的平均容积率达1.42,相比之下,容积率并不是非常高。土地是非常宝贵的资源,安宁想建设资源节约型社会可以考虑提高容积率。


  举例说,500万方的公共设施土地,如果容积率由3提高到4.5,提高50%,那就增加了250万方;而这个250万方建筑按照容积率3计算,就需要1250亩土地才能建成。 “假设每亩土地需要300万元,就节约了375亿,资源节约效果非常明显。”


  如何实现城市建设强度的合理,既能实现资源节约,又能一定程度达到环境友好?这就需要安宁区研究如何使城市的建设强度合理,既能实现资源节约,又能基本达到环境友好。


  从资源节约的角度来讲,容积率高当然是好事,但容积率高到一定程度,交通堵塞了,环境不行了,空气质量下降了,那又如何去实现环境友好呢?


  鑫报经济分析团队和合慧经济研究所提出,城市规划与建设,要根据实际情况,找到一个合理的区间,不能简单地说资源节约型比环境友好型更重要,也不能说环境友好型比资源节约型要好。


  “提高容积率是资源节约型,降低容积率是环境友好型。如果追求局部的、自身的,不讲全局利益的话,那容积率越高越好,但要考虑提高容积率的风险。”鑫报经济分析团队和合慧经济研究所提出,如果容积率提高幅度过高,就需要考虑风险有多大。可能暂时没有什么影响,但也许以后会带来交通堵塞,可能把前面节约的多少亿全部投进去改善交通和环境还不够。


  在一片空旷的田野里,上一个企业,建座大楼,在各项规划配套齐备的情况下,政府建设恐怕不在话下。但眼下面对安宁区建设,难就难在不是在一张没有涂抹的白纸上画画,也不是在一块刚刚撕出来的新布料上做服装,而是在现有基础上的再次会诊把脉,既要有整个区建设的前瞻性,又要突出区域个性,做到科学布局、合理规划、资源整合。

 

 

(责任编辑:鑫报)
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