58%的市民想在安宁投资置业 日益拥挤的城区面临城市容积率考量

　　■速读

　　今年上半年，安宁区房地产开盘项目占兰州市的40%，下半年可供应6126套房屋，占兰州市总供应量的一半以上。凭借着规划、文化底蕴、生态环境等优势，安宁逐渐成为兰州市民置业的新选择。与此同时，市民也对快速发展的安宁板块表示出会降低幸福指数的担忧。对此鑫报经济分析团队和合慧经济研究机构提出自己的建议，以供参考。

　　今年以来，十余个新兴楼盘在安宁相继崛起。

　　随着城市规模不断扩大，中心城区发展饱和，安宁凭借后来居上的规划优势、浓厚的文化底蕴、良好的生态环境、合理的产业配套逐渐成为兰州市民置业的新选择，而面对正在“长高”、“长胖”的安宁板块，不少市民担心日益拥挤的城区如何提升他们的幸福指数。如何实现安宁建设强度的合理，既能实现资源节约，又能一定程度达到环境又好？

　　鑫报经济分析团队和合慧经济研究机构认为：安宁房地产投资热的背后应考虑城市容积率。城市容积率越高，居民的舒适度相对越低，但是资源节约了；反之，舒适度越高，容积率要低，资源节约就不够，但是环境又好了。所有问题都在矛盾中——安宁面临的实际问题是，要在兼顾各方利益的同时寻求平衡点。

　　“地缘”现在选择了安宁区

　　作为一名老兰州，关振中老先生在安宁区铝厂家属院住了16年，在他看来，“城关区太挤、西固污染严重，七里河基础设施落后，只有安宁，虽然起步晚，但文化氛围浓厚，生态环境较好，污染较之各区也较低，片区规划更合理专业。”

　　中国人比较讲究“地缘”，生长在一个地方就会有一定的情结在里面。每个城市都会有一个发展点，而这个发展点都不是无缘无故出现的。而每个城市的发展点都是需要积累、沉淀，继而传承下来。

　　在兰州，这个“地缘”现在选择了安宁区。横览兰州五区，安宁板块作为兰州市全力打造的文化教育区，高校云集，文化氛围浓厚；其次，安宁板块后发优势明显，由于起步较晚，在规划上比兰州其他区更有条理；第三是生态环境较好，兰州湿地公园、兰州植物园、仁寿山等景点都位于该片区，优质的生态环境加之上黄河风情线，高度提升了安宁板块的人居品质。

　　可以说，安宁区的规划是“站在别人的肩膀上”，它吸取了雁滩、东岗地区的教训，片区规划更合理专业，把地区规划与文化产业结合，高校周边的辐射产业正在凸起，较之其他区新建楼盘，居于安宁，生活服务以及其他第三产业不会出现“断层”现象。对现代人来说，房子的意义不再只是遮风挡雨和睡觉的场所，它还要承载个人生活品质的展现功能。

　　现代的规划理念包括生活配套设施、更先进的理念。如果拿城关区和安宁区做对比，正是在城关区的衬托下，安宁得到更进一步的发展。在这个过程中，在同比条件下，安宁区的配套设施，比如路网、距离、商业配套、便利店、医院、幼儿园等得到科学的规划，在城关区的帮衬下，安宁区也将更加完善。但从人气上说，安宁区还是需要一个过程。

　　58%的市民愿在安宁购房

　　进入到下半年，整个兰州楼市都显得生机勃勃整装待发，根据兰州搜房网数据监控中心提供的数据显示，截至2012年7月1日统计，2012年上半年三个区域共开盘5个，其中，城关区开盘2个，安宁区2个（其中包含一个地下步行街），皋兰1个，总供应量达到2510套。在下半年的预计开盘项目中，安宁区的新盘占到整个下半年共开盘的一半，足以显示安宁区正在快速崛起，其中安宁区预计开盘的6个楼盘（中海凯旋门、中集幸福里、伊真学府美苑、宝迪文郡、安宁亚泉湾、加莱印象）供应量为6126套，占到下半年总供应量的一半以上。

　　搜狐焦点网兰州站根据官方数据统计得出：安宁区自2007年截止目前，一共出让成交各类用途土地77幅。其中，仅有19幅为住宅用地，出让面积达到42.63公 顷，经适房开发面积达9.0公顷。安宁区2012年土地交易市场相比以往更为活跃，有6幅住宅用地在上半年成交。可见开发商已经看到安宁区的区域价值，开始加快安宁拿地的步伐，预计未来几年安宁的商品住宅供应量会有所提升。

　　从安宁区近五年商品房成交量上看，安宁区2008年成交商品房套数4606套，居过往5年之首；2009-2010年，安宁区成交量趋于平稳，保持在25万平米左右；2012年上半年，国家宏观调控效果较为明显，安宁区商品房共成交5.5万平方米，成交量为2011年全年成交水平的一半。随着安宁7月出现的新盘 “井喷”现象，楼市放量会逐渐增多，在降息利市的影响下，预计今年安宁区域的商品房成交量会微幅上升。

　　兰州市房地产办的调查显示，58%的人愿意在安宁购房，老百姓在安宁购房的意愿比较强烈。大部分人认为安宁区有后劲的发展，同时安宁区在政府和开发商的不断运作下，安宁区在兰州市人民的想象中有很大的发展空间。

　　“近几年来，兰州房地产市场已经很少出现这种大盘扎堆亮相的情况。”兰州搜房网工作人员在向记者提供数据时表示，安宁区有很多成熟的楼盘，并且销售得非常好，这几年居住到安宁的人越来越多，不仅有城关区、七里河区的，还有大量的购房者是来自省内地县，安宁必将成为兰州楼市今年乃至未来几年的最大亮点。

　　容积率过度增大　　破坏居住环境

　　现在我们反过来说说容积率，很多朋友在购新房时都会遇到一个新词“容积率”，那到底什么是住宅小区建筑容积率，住宅小区建筑容积率怎么算呢?

　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

　　对于发展商来说，住宅小区建筑容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　居住是城市的主要功能之一，城市建筑量的一半是住宅。随着城市化的发展，城市人口越来越密集，在土地日益紧缺的情况下，必然要走土地集约利用的道路。适当提高和合理利用居住容积率是实现土地集约利用的可行之路。在一些土地资源短缺的城市、地区，如城关区都是通过适当的提高容积率有效地缓解了人地矛盾。在市场经济条件下，居住用地的价格、开发规模和区位分布都遵循一定的市场规律。

　　容积率作为城市控制性规划的一个指标，是土地利用强度的一个反映，对居住地价有重要的影响。容积率的增大可以减少单位建筑面积分摊的土地价格，降低土地的开发成本，提高开发收益。城市的多中心发展提高了城市的平均容积率，进而提高了分布在城市中心外围的居住地价，对居住用地的分布也有一定的影响。但容积率的增大也会导致建筑密度、建筑高度的增大，一定程度上破坏了城市的居住环境。

　　警惕提高容积率风险

　　目前，兰州市城区平均容积率达1.42，平均建筑密度达0.37，人地矛盾日渐突出，土地的利用水平不够高，土地的经济剩余价值没有完全显现出来。兰州市已要求加快城市“长高”、“长大”的速度，拓展城市发展空间。

　　“容积率是一平米的土地所建的面积。那么，‘既节约、又友好’的安宁容积率多少合理？”，从宏观上讲，兰州目前的平均容积率达1.42，相比之下，容积率并不是非常高。土地是非常宝贵的资源，安宁想建设资源节约型社会可以考虑提高容积率。

　　举例说，500万方的公共设施土地，如果容积率由3提高到4.5，提高50％，那就增加了250万方；而这个250万方建筑按照容积率3计算，就需要1250亩土地才能建成。 “假设每亩土地需要300万元，就节约了375亿，资源节约效果非常明显。”

　　如何实现城市建设强度的合理，既能实现资源节约，又能一定程度达到环境友好？这就需要安宁区研究如何使城市的建设强度合理，既能实现资源节约，又能基本达到环境友好。

　　从资源节约的角度来讲，容积率高当然是好事，但容积率高到一定程度，交通堵塞了，环境不行了，空气质量下降了，那又如何去实现环境友好呢？

　　鑫报经济分析团队和合慧经济研究所提出，城市规划与建设，要根据实际情况，找到一个合理的区间，不能简单地说资源节约型比环境友好型更重要，也不能说环境友好型比资源节约型要好。

　　“提高容积率是资源节约型，降低容积率是环境友好型。如果追求局部的、自身的，不讲全局利益的话，那容积率越高越好，但要考虑提高容积率的风险。”鑫报经济分析团队和合慧经济研究所提出，如果容积率提高幅度过高，就需要考虑风险有多大。可能暂时没有什么影响，但也许以后会带来交通堵塞，可能把前面节约的多少亿全部投进去改善交通和环境还不够。

　　在一片空旷的田野里，上一个企业，建座大楼，在各项规划配套齐备的情况下，政府建设恐怕不在话下。但眼下面对安宁区建设，难就难在不是在一张没有涂抹的白纸上画画，也不是在一块刚刚撕出来的新布料上做服装，而是在现有基础上的再次会诊把脉，既要有整个区建设的前瞻性，又要突出区域个性，做到科学布局、合理规划、资源整合。