为何我的使用年限只剩32年？
事件：还未入住 土地使用年限仅剩32年
今年6月份，市民范先生准备购房兰州市九州开发区一小区的房子。当时，范先生看中了该小区一套面积为92平方米的两室两厅住房，在向售楼人员问及该房子的土地使用年限时，对方回答“住宅用地都是70年”。在各方面都满意后，范先生按照房地产公司的要求缴纳了首付款后，才与该房地产公司签订《商品房买卖合同》。而整个签合同的过程，范先生均是在售楼人员的指导下完成的，售楼人员指到该签名的地方，范先生就签上自己的名字，对于合同的款项内容却没有看上一眼。
事后，范先生拿着合同办理贷款按揭时才发现，合同中的“项目建设依据中标明，该规划用途为综合，土地使用年限为2005年至2044年”。“住宅用地变综合用地，新房还没有入住，土地使用年限已经缩水仅剩32年，是不是住到那时，土地就要被收回了呢？”发生这样的变故，让范先生在纳闷的同时，也思考着一个问题“土地使用年限缩水究竟该不该维权”？
观点：年限缩水 购房者到底该不该较真
随后，范先生向周围的亲友打听关于土地使用年限缩水的问题才发现，像他这样购房后发现土地使用年限缩水的情况很多，只是有的缩水时间少，有的多一些而已，并且很多人都抱着“走一步算一步”“几十年后的事情谁能说情，何必较真”的态度，根本不追究此事。
2010年初，新婚夫妇杨波和王婷在西固区兰棉厂附近一大型小区，购买了一套80平方米的房子，可等到房
产证办下来后，他们却看到在该小区的土地用途虽为住宅，但土地使用年限自2005年该块地皮被房地产商竞拍后，就已经开始计算，也就是说，自他们从2010年办理房屋入住开始，房屋的土地使用年限已经缩水5年。虽然使用年限缩水，但是杨波和王婷却没有任何担忧的，他们认为60年以后的事情谁也说不上。无独有偶，在安宁购房的杜先生也有同样的遭遇。2009年，杜先生购买了安宁区甘肃政法学院附近一楼盘的房屋，当杜先生拿到房产证后发现，土地用途原来为教育用地，土地使用年限仅为50年，而等到他入住，土地使用年限已经缩水3年。“走一步算一步，想那么多干什么，40年以后，也许国家还有其他政策出台，没有必要在意土地使用年限的问题”购房的杜先生如是说。
走访：年限到期 可以办理自动续期
近日，记者以购房者的身份来到兰州市七里河区一大型楼盘咨询，当记者问到该楼盘的土地使用年限时，楼盘的售楼人员非常明确的告诉记者，该土地用途为综合用地，使用年限为50年，从2006年土地竞拍下至2056年。“如果土地使用年限到期该怎么办？”该售楼人员表示，这个大可不必顾虑，如果土地使用年限到期后，可以自动续期，这个也是《物权法》规定的，到时候，业主根据规定交纳一定的费用就可以了。该售楼人员称，土地被开发商竞拍后建成房子，业主在购房时表面上好像不用交纳土地使用费，但是实际是在购房的过程中，已经交纳了该费用。换句话说，购房者在购房时，房价中其实已经包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起，只不过在房屋买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者，如果开发商在6年前就取得了土地证，那么这套房屋的土地使用时间就是从6年前开始算的，你购买了这套房屋，无形中，土地使用期限就减少了6年。
随后，记者走访了兰州市一些在售楼盘发现，约有2成左右的房子，其土地用途或是综合用地，或是教育、科技、文化、卫生、体育用地，使用年限为50年。而土地年限自土地竞拍之日起计算的话，到建成房屋出售，至少花费3至5年的时间，同样，土地使用期限也就减少了3至5年。
调查：使用年限 自土地出让之日计算
什么是土地使用年限，到底从何时开始计算呢？土地使用权，是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地，土地使用权年限为70年；工业用地，土地使用权年限为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地，土地使用权年限为50年；商业、旅游、娱乐用地，土地使用权年限为40年;综合或者其他用地，土地使用权年限为50年。
现实中，购房者购买的房子，其土地使用年限远未达到这个标准。很多购房者都不清楚法律中“土地使用权”与“房屋所有权”是两个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承等方式世代享有。而事实是，在我国法律中，房产和地产是独立的，购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地使用权。据了解，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等时间均存在“时间差”。安宁区某楼盘的一位售楼人员告诉记者，一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要2至3年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内都是正常的。而近年来，土地的闲置，也是造成土地使用年限缩水的一个原因。
维权：使用年限到了之后该怎么办
土地使用年限到期后该怎么办？甘肃经邦律师事务所律师王方告诉记者，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订
土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另外，《物权法》也规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。虽然规定了可以自动续期，但目前还没有出台土地使用年限价格折算标准。
到期后，业主该如何维权？王方律师称，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。如果立项发生变更的原因是开发商引起的，那么损失的利益自然应由开发商来承担。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。对变更，业主应当有知情权，开发商应当及时将变更情况告知购房人，和购房人协商变更后问题的处理。房屋的价值跟土地的使用性质、使用权年限是密切相关的，如果土地使用性质发生变更，使用年限发生缩水，房屋的价值也必然会相应地变化。因此，最好在购房合同中明确写明上述有关事项及其处理方法。如果变更属于开发商违约造成的，业主有权要求开发商依照法律规定和合同约定承担违约责任。即使变更不属于开发商违约造成的，若出现重大变化，基于公平原则，房屋价格也应作相应变更。另外，业主从有购房意愿开始起，就应当树立证据意识，及时收集、保存与购房有关的一切资料。
记者从省高院了解到，目前我省暂时还没有一起土地使用年限缩水维权的案例。王方律师表示，随着百姓维权意识的日益提高，估计在今后我省将会出现这样的案例。记者 耿睿
(责任编辑：鑫报)
