“如果能成立业主委员会早些接管小区就好了。”7月24日，看到辖区一栋80户的家属楼交清垃圾清运费的只有9户的清单，临夏路街道木塔巷社区书记韵兴宏既着急又无奈。

　　木塔巷社区位于西关什字繁华商业圈，但辖区多栋家属楼属于三不管楼院，没有物业公司。少了“管家”，社区环境变差了，居民意见很大。由于楼院多为出租户，垃圾清理等费拖欠年限长，成了物业公司不愿接手的“烫手山芋”，为此，韵兴宏希望在社区的协调下，帮助居民建立业主委员会，服务居民。

　　1　垃圾问题成社区“头等大事”

　　“我们社区共有45个没有封口的垃圾道，本来属环卫部门管理，但是由于巷道太窄，收垃圾的三轮车进不去，只有我们社区雇人清理。”这两天居民常常因为垃圾打电话找他“诉苦”，当然有时候也有怒骂和谴责，社区的垃圾问题是他的“头等大事”。

　　记者在社区走访发现多处老旧小区，污水管道老化堵塞、环境卫生脏乱差等问题突出，小区的居民都希望能早些有个“管家”。

　　在木塔巷1、2、5、7号楼，两侧的垃圾可谓“五颜六色”，有旧鞋子、方便面桶、牛奶盒、饮料瓶、旧毛衣、成袋的生活垃圾等，还有大小便留下的痕迹。 记者采访时，突然听到“嘭”的一声，回头一看，不远处地上多了一饮料瓶，随处可以看到居民丢在垃圾桶外的垃圾。

　　“有的租住户卫生意识差，小区各处堆放的垃圾更多，风一刮垃圾袋到处飞。”一位在外乘凉的居民告诉记者，不仅如此，由于小区的路面较窄，不时有居民因停车和商贩刮蹭的小事闹矛盾。在无物业公司的小区内，虽然路面变好，但是居民楼前面仍是乱摆乱放，无人管理的绿化带，已经是杂草丛生。“每天出门就看到污水、垃圾，这样的居住环境总需要有人管一管。”社区居民毕女士介绍。

　　没有物业管理的老旧小区，小区卫生主要靠社区来维护。因此，给老旧小区找一个管家，也是社区迫切想解决的问题。

　　2   多原因致“管家”对老小区却步

　　“社区2个月换了十几个保洁员，最多时两三天对方就不干了，现在只雇着2个人，用来维持无物业管理的老旧小区的基本卫生，每人每月1000多元的工资，每天光垃圾三轮车就得拉20车左右。”韵兴宏介绍，“没有相应的扶助政策，这让社区难以承担。”

　　面对老旧小区的市场需求，物业公司迟迟不愿入驻。是什么使“管家”对老小区却步？

　　“现在担心的有两个问题：一是由于基础设施差，前期投入的资金太多；二是老旧小区的收费率低。”在韵兴宏的联系下，记者电话采访到曾有入驻意愿物业公司的负责人，该负责人介绍，除了这两项主要原因之外，“管家”还有其他的顾虑：“老旧小区的物业收费率在70%—75%之间时，可以收支平衡，达到80%以上才能盈利，由于物业费难收，不断有居民楼被弃管，核算下来会亏损很多，如果物业收费率还和原来一样，根本无法接手。”

　　“每个老旧小区在开始进驻时，都需要投入大量启动资金，安装监控设施，健身器材的维修，雨水管道的维修等。”该负责人介绍，他们在进驻每个小区前，都会进行前期投入的预算和评估。他们曾经对木塔巷社区一个老小区进行过评估，前期预算在10万元左右，由于投入太多最终只能放弃。“接管后，如果物业收费率低，前期投入的资金很有可能会打水漂。”对此，该负责人表示无奈。

　　3　业主委员会破解三不管楼院“成长烦恼”

　　记者走访中发现，其实，像木塔巷社区遭遇的情况，兰州不少三不管楼院都出现过，业主与物管之间的矛盾从拒交物业费开始，恶性链条也由此结成。

　　“物业是为业主服务的，但服务不可能是义务的；业主享有权利的同时，也有及时交费的义务；有了相互理解和支持，小区的生活才会变得更美好。”韵兴宏表示，物业管理已经成为城市管理的重要一部分，在社区服务方面也扮演着十分重要的角色。

　　“业主委员会作为一个新兴的名词，已经越来越多地出现在社区服务之中。目前，兰州市的许多住宅小区已经成立了自己的业主委员会，它们已经在自己小区各个方面的管理上取得了很好的成果，为完善小区管理等方面发挥了积极的作用。业主委员会代表的是广大业主的合法权益。”韵兴宏讲道，三不管楼院由于长期管理上的缺位，给居民群众带来了很多生活上的困扰，这也正是社区成立业主委员会的必要性。如果成立了业主委员会，它将以合法的身份，代表广大业主去争取法律、法规赋予的权利。

　　木塔巷作为兰州的核心商业圈，计划经济时代的产物——老楼院一度是政府、社区、居民头疼的老大难问题，也成了城市管理的短板。随着创建文明城市、卫生城市工作的推进，老楼院成了亟待解决的一个问题，能否管理好“三不管”老楼院考量着城市管理者的水平和智慧。

　　从木塔巷社区来看，社区通过建立业主委员会先进管理手段和居民自治相结合，集中体现了社会管理创新的力量，可以看出只要下决心，采取有效措施，三不管楼院还是有办法管的，能管好的。