学区房逆市而“牛”引发的冷思考——
陈啸/漫画
陈啸/漫画
去年以来,在兰州二手房总体价格一路下行的曲线中,有一个特殊的身影,总是微笑屹立。当房市量缩价跌的时候,当购房者久久观望的时候，它却依然炙手可热，价格坚挺。近期，伴随着市区内各大中小学的开学，它更是奇货可居，涨声一片。它就是兰州各“品牌”中小学校周边的住宅楼，俗称“学区房”。目前，在兰州的安宁、西固、城关等都形成了颇具规模的学区房热点板块。在老百姓教育和投资诉求不断膨胀的今天，“学区房”必然会越来越热。而追其根源，还在于“区域教育资源配置不均衡”这个老话题。
1 现象篇
老百姓：学区房租金涨得快
又是一年新学期开学之时，孙女士再一次举全家之力，把家从红古区搬到了城关区的畅家巷内。孙女士的儿子在兰州一中上学，为了更好的照顾孩子的饮食起居，孙女士索性辞去了在红古区的稳定工作，来到市区，并以每月1500元的价格，在畅家巷租了一套一室一厅的房子。能住在学校旁边，孙女士的语气里透露着胜利的喜悦。“别看这房子又小又贵，但得来实属不易。去年秋季，一听说儿子考上了兰州一中，可把我们全家乐坏了，我当即决定所有活动安排跟着儿子走，就打电话，想请兰州的朋友帮忙，找寻一套离学校近的房子。可没想到，这学校周边找房子真困难啊。”孙女士告诉记者，刚租下这套房子时，是每个月1200元，可当孩子刚念完高一的半学期，房东就提出要涨房费。没办法，为了保住这套地理位置佳的房子，我和老公也只能咬紧牙同意。“为了孩子，房价贵点也值得。现在社会竞争这么激烈，输什么也不能让孩子输在起跑线上。”孙女士语气肯定的说。采访中，像孙女士这样为了陪孩子上学而租房的家长很多，为了孩子，通常他们都会放弃自家的大房子而选择高价租住在学校周边环境不好的小房子里面。
记者与一位住在安宁师大附近的朋友取得联系，打问周围的租房情况。这位朋友误认为记者要在这附近租房子，立马态度坚定的说：“在这附近租房子，还是算了。不仅房源少的可怜，房价更是比其他地方的房价要高出300元至500元。房东还时不时的涨价，实在划不来。”这位朋友说，现在已不能单纯的用离市中心远近来衡量房租的高低了。今年，安宁、雁滩很多地段的房子租金甚至超过了中心城区。可以这么说，哪里的好学校多，哪里就会房源紧、租金高。据了解，2006年前后，安宁高校周边两室一厅房租价也就是四五百元。但是现在，一般50至80平米的房子租金为800元至1200元之间；90至130平米的，看地段在1800元上下浮动。”安宁区某房产中介公司负责人表示。
中介公司：背靠“学校”好乘凉
在一中附近，记者发现，房屋中介公司是异常的多，很多房屋中介公司甚至用某某一中店命名。“您好，您要租房子么？如果你要紧临一中附近租房子，请您先登记，目前没有房源，有了我们再联系您。”一家房屋中介公司的房产经纪人说。
“房源少，需求大。”谈起兰州市内的学区房市场，这位做了多年房产的经纪人分析说，近年来只要一临近开学，学区房房源基本上就没了。不论楼层、大小、装修情况如何，只要位置合适，就有人租。换言之，学区房一年四季不愁租不出去，就看手上有没有房源。当记者问及去年至今，房屋中介公司的运营情况时，这位经纪人表示，虽然近来二手房买卖市场一直不景气，影响了很多房屋中介公司的生意，但并没有影响很多学校附近的房屋中介公司，在众多同行因效益不佳而无奈倒闭的同时，这个位置的中介公司依然能每个月保证稳定的收入。“主要是学区房带来的经济效益。”
正如这位负责人所说，当记者与一位在安宁区从事房屋中介的朋友取得联系时，这位朋友透露，2月至今，他们房屋中介公司的经济效益是直线上涨，月入10万，不过大部分收入来自学区房的租赁。说起学区房的租赁，这位朋友给记者讲了一个很生动的故事。“临近师大附中开学时，很多家长跑到我们房屋中介公司来租房子。当时在师大附中对面的南街花园，有个55平方米的两居室。小小的一套房，被三个客户盯上，他们为了争夺房子，一个比一个出价高，并争着付定金。最后这套很普通的房子，被出价最高者租下，而这位租者所付的租金足足比房东所开的租金多出近千元。”
开发商：打出“教育”牌 新盘不愁卖
在连日的采访中，记者发现，兰州众多房屋中介做的都是学区房的租赁生意，关于学区房的买卖却少之又少。在安宁某房屋中介公司上班的许经理告诉记者，2000年左右，学区房的概念并不是很浓，那时安宁附近50平方米至70多平方米学区房出租的价格只在300元左右，可到了2003年，学区房的概念被爆炒，学区房价格一路飙升，越来越多人在关注学区二手房租赁的同时，紧挨重点中小学的新房同样备受关注。也不知从何时起，安宁各大中学附近有了新楼盘的开发，而每个开发的楼盘打的都是方便孩子上学，上一所名校的口号。那时，最早开盘的楼价平均价格为4300元左右，不少百姓争先恐后的买下新开发楼盘，并称“买学区房不仅保值，而且能升值。”许经理告诉记者，目前许多买了新楼盘的业主，有一部分是为了方便孩子上学。不少家长希望孩子今后能在附近上学，宁可卖了城里的大房子，也要在这个地段买套房子，或者是先买下房子，暂时让其空着，待到孩子上学时，再搬过来住。此外，还有很多买主是纯粹拿来投资的，这部分业主所买下来的学区房，通常是只租不售，而很多业主因为有了学区房带来的可观收入，纷纷在兰州市区买了大房子，成为了购买学区房的受益者。同时，这些学区房房价的飙升，也让不少住在学区房附近的老居民受益。别看同样是80年代或者是90年代初建的房子，只要划在了学区房的概念内，价格就要比一般地段的房子卖价和租金高出许多。
2 思考篇
“刚性”需求助燃
“学区房效应”或将引发城市“藩篱”
到底是什么人在买这些抢手的学区房？记者了解到，与一般人印象中买学区房的都是“大款”不同，大多数购买者都是普通百姓，甚至还有很多外来者，有人分析原因说，“越是普通的家庭，越希望孩子能通过上好学校来改变命运。”
采访中很多市民表示，社会对教育的诉求是学区房需求旺盛的主要原因。由于目前社会竞争日益激烈，人们越来越意识到知识和技能的重要性，而教育是获得知识和技能的重要途径，需要循序渐进，也需要良好的基础。所以，许多家长在孩子非常小的时候，就开始为孩子谋划教育未来。想上好大学，就要先上好高中；想上好高中，就要先上好初中、好小学……但家离学校远，户籍不属于好学校等种种原因，就导致了学区房热。从另一个层面来说，学区房的热销还在于其保值增值能力。采访中，某房产中介许经理指出，当下，人们在一味追求学区房的同时，正逐渐提高对学区房周边基础设施的要求。更多的租房者在租赁学区房时，希望小区内能配备小饭桌，方便孩子中午就餐。也因为租房者的这一需求，学区房周边的小饭桌数量在日渐增多，而学区房周边商业铺面月租走势也是越来越高。“所以说，良好的收益性也导致学区房投资需求更加旺盛。对家长来说，投资学区房，可以让孩子上名校，获得良好的教育；另一方面，学区房不但有很好的抗跌保值性，而且其丰厚的租金也是一笔可观的收入。
采访中，兰大一位社会学研究学者指出，如果这种“学区房热”现象持续下去，其外溢效应或将引发城市藩篱。
“在美国等国家早就有了学区制度，且已影响到城市的形态和社区的隔离。好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，这就容易造成城市的藩篱。由于榜样和口碑的影响，好学区的土地租金溢价曲线一直向上。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，溢价值就越高。这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量慢慢增加，直至和低收入家庭彻底分离。而在我国各个城市，目前还没有形成明显的富人区和穷人区。但如今，学区房高企的价格和供不应求的市场状况在引发忧虑：如果这种状况发展下去，我国会否像发达国家一样，形成新的城市藩篱，成为分隔不同社会群体之间的界限？比如说，如果在兰州市民心中产生了中心居民或非中心居民的心理区别，那不同收入的群体就更难以交流，这不利于社会流动，将阻碍城市化进程的发展。
区域教育资源不均
兰州义务教育均衡布局“箭在弦上”
“之所以老百姓会追捧学区房，最根本的原因还是由于我们的教育资源不均衡。”省内一位教育界人士指出，客观地讲，区内校际间差异确实是长期存在的。必须看到，一座城市不同区域分布的弱校与名校在办学理念、办学条件、管理水平和师资力量等方面确实有差距；随着群众对义务教育的要求从“有学上”向“上名校”的转变，优质教育资源相对不足，“大班额”、择校热等矛盾越来越严重。
举个例子，目前，有近3万名流动人口子女在兰州市城关区就学，已超过在校学生总数的40%，且呈逐年上升趋势，这就让城关区的教育资源供需矛盾很为突出。
“由此看出，政府加大教育投入，增加优质教育资源的有效供给才能从根本上解决‘学区房热’现象，是实现教育公平和教育资源均衡配置的关键。”这位人士指出，如果优质教育资源惠及到每个学校，学区房的价格会自然回落下来。
市教育部门有关领导表示，去年以来，兰州市已开展校际、城际以及区域三方互动来推进义务教育资源均衡布局。兰州市首先确定15所学校先行试点义务教育区域均衡“一体化办学”工作，采取联校办学、联片办学与集团化办学三种模式，组成统一管理、统一教师流动配备、统一教研、统一考核的“四统一”办学联合体与教育集群，形成了以强带弱、各得其所、共同发展的良好发展格局；同时，大力开展送教下乡和结对帮扶活动，全市8个县区的46所小学开展了一对一帮扶活动，充分发挥优质学校教学辐射和带动作用，实现了城乡间资源共享，教师合理配置，加强城乡学校之间的联系，以强带弱。
而城关区在这方面也加大投入，其将基础设施建设、信息化建设等重大项目向薄弱学校倾斜，计划5年内投入7.9亿元资金，高标准、高质量地完成57所学校教学楼新改建工程，通过合并、联办、一校多址、以强带弱等措施，全面完成新一轮城区学校布局调整；建立优质教育资源向薄弱学校倾斜的动态机制，推进特级教师、骨干教师、学科带头人、名师向弱校合理流动，完善教师支教、送教制度；到2015年，建成20所特色学校和20所品牌学校，50%以上的小学实现全市新一轮标准化学校建设，初步实现全区优质教育资源共建共享。
随着教育资源配置的日益均衡，老百姓热衷学区房的心态一定会逐渐理性。
而这些正在或者即将实施的政策给了我们希望。
但必须看到，推行教育公平，达到教育资源均衡发展，兰州市政府可能还需要作更多努力。
(责任编辑：鑫报)
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老百姓：学区房租金涨得快
又是一年新学期开学之时，孙女士再一次举全家之力，把家从红古区搬到了城关区的畅家巷内。孙女士的儿子在兰州一中上学，为了更好的照顾孩子的饮食起居，孙女士索性辞去了在红古区的稳定工作，来到市区，并以每月1500元的价格，在畅家巷租了一套一室一厅的房子。能住在学校旁边，孙女士的语气里透露着胜利的喜悦。“别看这房子又小又贵，但得来实属不易。去年秋季，一听说儿子考上了兰州一中，可把我们全家乐坏了，我当即决定所有活动安排跟着儿子走，就打电话，想请兰州的朋友帮忙，找寻一套离学校近的房子。可没想到，这学校周边找房子真困难啊。”孙女士告诉记者，刚租下这套房子时，是每个月1200元，可当孩子刚念完高一的半学期，房东就提出要涨房费。没办法，为了保住这套地理位置佳的房子，我和老公也只能咬紧牙同意。“为了孩子，房价贵点也值得。现在社会竞争这么激烈，输什么也不能让孩子输在起跑线上。”孙女士语气肯定的说。采访中，像孙女士这样为了陪孩子上学而租房的家长很多，为了孩子，通常他们都会放弃自家的大房子而选择高价租住在学校周边环境不好的小房子里面。
记者与一位住在安宁师大附近的朋友取得联系，打问周围的租房情况。这位朋友误认为记者要在这附近租房子，立马态度坚定的说：“在这附近租房子，还是算了。不仅房源少的可怜，房价更是比其他地方的房价要高出300元至500元。房东还时不时的涨价，实在划不来。”这位朋友说，现在已不能单纯的用离市中心远近来衡量房租的高低了。今年，安宁、雁滩很多地段的房子租金甚至超过了中心城区。可以这么说，哪里的好学校多，哪里就会房源紧、租金高。据了解，2006年前后，安宁高校周边两室一厅房租价也就是四五百元。但是现在，一般50至80平米的房子租金为800元至1200元之间；90至130平米的，看地段在1800元上下浮动。”安宁区某房产中介公司负责人表示。
中介公司：背靠“学校”好乘凉
在一中附近，记者发现，房屋中介公司是异常的多，很多房屋中介公司甚至用某某一中店命名。“您好，您要租房子么？如果你要紧临一中附近租房子，请您先登记，目前没有房源，有了我们再联系您。”一家房屋中介公司的房产经纪人说。
“房源少，需求大。”谈起兰州市内的学区房市场，这位做了多年房产的经纪人分析说，近年来只要一临近开学，学区房房源基本上就没了。不论楼层、大小、装修情况如何，只要位置合适，就有人租。换言之，学区房一年四季不愁租不出去，就看手上有没有房源。当记者问及去年至今，房屋中介公司的运营情况时，这位经纪人表示，虽然近来二手房买卖市场一直不景气，影响了很多房屋中介公司的生意，但并没有影响很多学校附近的房屋中介公司，在众多同行因效益不佳而无奈倒闭的同时，这个位置的中介公司依然能每个月保证稳定的收入。“主要是学区房带来的经济效益。”
正如这位负责人所说，当记者与一位在安宁区从事房屋中介的朋友取得联系时，这位朋友透露，2月至今，他们房屋中介公司的经济效益是直线上涨，月入10万，不过大部分收入来自学区房的租赁。说起学区房的租赁，这位朋友给记者讲了一个很生动的故事。“临近师大附中开学时，很多家长跑到我们房屋中介公司来租房子。当时在师大附中对面的南街花园，有个55平方米的两居室。小小的一套房，被三个客户盯上，他们为了争夺房子，一个比一个出价高，并争着付定金。最后这套很普通的房子，被出价最高者租下，而这位租者所付的租金足足比房东所开的租金多出近千元。”
开发商：打出“教育”牌 新盘不愁卖
在连日的采访中，记者发现，兰州众多房屋中介做的都是学区房的租赁生意，关于学区房的买卖却少之又少。在安宁某房屋中介公司上班的许经理告诉记者，2000年左右，学区房的概念并不是很浓，那时安宁附近50平方米至70多平方米学区房出租的价格只在300元左右，可到了2003年，学区房的概念被爆炒，学区房价格一路飙升，越来越多人在关注学区二手房租赁的同时，紧挨重点中小学的新房同样备受关注。也不知从何时起，安宁各大中学附近有了新楼盘的开发，而每个开发的楼盘打的都是方便孩子上学，上一所名校的口号。那时，最早开盘的楼价平均价格为4300元左右，不少百姓争先恐后的买下新开发楼盘，并称“买学区房不仅保值，而且能升值。”许经理告诉记者，目前许多买了新楼盘的业主，有一部分是为了方便孩子上学。不少家长希望孩子今后能在附近上学，宁可卖了城里的大房子，也要在这个地段买套房子，或者是先买下房子，暂时让其空着，待到孩子上学时，再搬过来住。此外，还有很多买主是纯粹拿来投资的，这部分业主所买下来的学区房，通常是只租不售，而很多业主因为有了学区房带来的可观收入，纷纷在兰州市区买了大房子，成为了购买学区房的受益者。同时，这些学区房房价的飙升，也让不少住在学区房附近的老居民受益。别看同样是80年代或者是90年代初建的房子，只要划在了学区房的概念内，价格就要比一般地段的房子卖价和租金高出许多。
2 思考篇
“刚性”需求助燃
“学区房效应”或将引发城市“藩篱”
到底是什么人在买这些抢手的学区房？记者了解到，与一般人印象中买学区房的都是“大款”不同，大多数购买者都是普通百姓，甚至还有很多外来者，有人分析原因说，“越是普通的家庭，越希望孩子能通过上好学校来改变命运。”
采访中很多市民表示，社会对教育的诉求是学区房需求旺盛的主要原因。由于目前社会竞争日益激烈，人们越来越意识到知识和技能的重要性，而教育是获得知识和技能的重要途径，需要循序渐进，也需要良好的基础。所以，许多家长在孩子非常小的时候，就开始为孩子谋划教育未来。想上好大学，就要先上好高中；想上好高中，就要先上好初中、好小学……但家离学校远，户籍不属于好学校等种种原因，就导致了学区房热。从另一个层面来说，学区房的热销还在于其保值增值能力。采访中，某房产中介许经理指出，当下，人们在一味追求学区房的同时，正逐渐提高对学区房周边基础设施的要求。更多的租房者在租赁学区房时，希望小区内能配备小饭桌，方便孩子中午就餐。也因为租房者的这一需求，学区房周边的小饭桌数量在日渐增多，而学区房周边商业铺面月租走势也是越来越高。“所以说，良好的收益性也导致学区房投资需求更加旺盛。对家长来说，投资学区房，可以让孩子上名校，获得良好的教育；另一方面，学区房不但有很好的抗跌保值性，而且其丰厚的租金也是一笔可观的收入。
采访中，兰大一位社会学研究学者指出，如果这种“学区房热”现象持续下去，其外溢效应或将引发城市藩篱。
“在美国等国家早就有了学区制度，且已影响到城市的形态和社区的隔离。好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，这就容易造成城市的藩篱。由于榜样和口碑的影响，好学区的土地租金溢价曲线一直向上。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，溢价值就越高。这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量慢慢增加，直至和低收入家庭彻底分离。而在我国各个城市，目前还没有形成明显的富人区和穷人区。但如今，学区房高企的价格和供不应求的市场状况在引发忧虑：如果这种状况发展下去，我国会否像发达国家一样，形成新的城市藩篱，成为分隔不同社会群体之间的界限？比如说，如果在兰州市民心中产生了中心居民或非中心居民的心理区别，那不同收入的群体就更难以交流，这不利于社会流动，将阻碍城市化进程的发展。
区域教育资源不均
兰州义务教育均衡布局“箭在弦上”
“之所以老百姓会追捧学区房，最根本的原因还是由于我们的教育资源不均衡。”省内一位教育界人士指出，客观地讲，区内校际间差异确实是长期存在的。必须看到，一座城市不同区域分布的弱校与名校在办学理念、办学条件、管理水平和师资力量等方面确实有差距；随着群众对义务教育的要求从“有学上”向“上名校”的转变，优质教育资源相对不足，“大班额”、择校热等矛盾越来越严重。
举个例子，目前，有近3万名流动人口子女在兰州市城关区就学，已超过在校学生总数的40%，且呈逐年上升趋势，这就让城关区的教育资源供需矛盾很为突出。
“由此看出，政府加大教育投入，增加优质教育资源的有效供给才能从根本上解决‘学区房热’现象，是实现教育公平和教育资源均衡配置的关键。”这位人士指出，如果优质教育资源惠及到每个学校，学区房的价格会自然回落下来。
市教育部门有关领导表示，去年以来，兰州市已开展校际、城际以及区域三方互动来推进义务教育资源均衡布局。兰州市首先确定15所学校先行试点义务教育区域均衡“一体化办学”工作，采取联校办学、联片办学与集团化办学三种模式，组成统一管理、统一教师流动配备、统一教研、统一考核的“四统一”办学联合体与教育集群，形成了以强带弱、各得其所、共同发展的良好发展格局；同时，大力开展送教下乡和结对帮扶活动，全市8个县区的46所小学开展了一对一帮扶活动，充分发挥优质学校教学辐射和带动作用，实现了城乡间资源共享，教师合理配置，加强城乡学校之间的联系，以强带弱。
而城关区在这方面也加大投入，其将基础设施建设、信息化建设等重大项目向薄弱学校倾斜，计划5年内投入7.9亿元资金，高标准、高质量地完成57所学校教学楼新改建工程，通过合并、联办、一校多址、以强带弱等措施，全面完成新一轮城区学校布局调整；建立优质教育资源向薄弱学校倾斜的动态机制，推进特级教师、骨干教师、学科带头人、名师向弱校合理流动，完善教师支教、送教制度；到2015年，建成20所特色学校和20所品牌学校，50%以上的小学实现全市新一轮标准化学校建设，初步实现全区优质教育资源共建共享。
随着教育资源配置的日益均衡，老百姓热衷学区房的心态一定会逐渐理性。
而这些正在或者即将实施的政策给了我们希望。
但必须看到，推行教育公平，达到教育资源均衡发展，兰州市政府可能还需要作更多努力。
