万亿债务将至 房企唯有降价迎接

时间:2012-01-05 10:07来源:南方网 作者: 张晓玲 点击: 载入中...

    房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外,海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松,房企降价是大概率事件,部分房企将被迫遭清算、破产、重组。
 

  2011年12月29日的世联地产营销论坛上,世联地产董事长陈劲松(微博)提问说,“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害,10月份全国呈断崖式的成交量下跌,为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合?”
 

  “行业到目前为止还不那么缺钱,因为都是负债,这些债务将在2012年中开始逐步到期”,陈劲松自己回答,目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。
 

  第二笔钱是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期;第三笔钱是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。
 

  第四是民间借贷,俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。
 

  克而瑞分析师称,目前房企的资产负债率已处历史高位,随着房地产调控的深入,资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜,去杠杆化将是大势所趋。
 

  另据东方证券分析师杨国华测算,上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内,有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%,迎来第一波相对集中的到期日。
 

  陈劲松认为,2012年是中国房地产价格理性回归的一年,世联地产给开发商们的建议就是,寻找消费者认可的价格。
 

  在深圳,世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目,因为合理降价拉低了市场预期,从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要,越早降价越好。
 

  世联判断,2012年上半年,政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境,政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾,“否则大家谁敢降价。”
 

  陈劲松对记者说,一两家重要的房地产企业破产,将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企,也有可能是全国化布局的大型房企。
 

  本报记者发现,万科、保利等在广州近期开盘的项目,较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示,今年一季度,恒大或许会采取更积极的促销措施。
 

  价格降到何种程度才算合理回归?陈劲松认为,房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理?就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。
 

  另外一个指标是,住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候,一笔钱买一块地,十年下来,快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说,这是他和王石一起算过的。
 

  高周转必然会以牺牲利润率作为代价,但从整体效率上来看,周转率的提升弥补了利润率的降低,且大于利润率的下降幅度,就会降低财务风险。
 

  “楼盘的具体价格并不是我们所关注的,一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡,我们关注的是整体周转率、去化率。”广州一家大型房企高管对本报记者表示。

(责任编辑:鑫报)
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